Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Was erlaubt ist
Hausmeisterkosten sind nur zum Teil umlagefähig. Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten müssen herausgerechnet werden — das wird regelmäßig ignoriert.
Kurze Antwort: Hausmeisterkosten sind nur zum Teil umlagefähig
§ 2 Nr. 14 BetrKV erlaubt die Umlage von Hausmeisterkosten — aber nur den betriebskostenrelevanten Anteil. Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten muss der Vermieter selbst tragen. Mehr: Reparatur vs. Betriebskosten
Das Aufschlüsselungsproblem
In der Praxis werden oft die Gesamtkosten des Hausmeisters ohne Aufteilung umgelegt. Das ist rechtswidrig. Der BGH hat klargestellt: Der Vermieter muss auf Anfrage nachweisen, welcher Anteil auf umlagefähige Tätigkeiten entfällt. Belege: Belegeinsicht § 259 BGB
Richtwerte und rote Flaggen
Typisch: 0,15–0,25 €/m²/Monat. Vergleich: Betriebskostenspiegel 2026. Werte über 0,40 €/m² deuten auf enthaltene Reparaturkosten hin. Prüfe auch auf Doppelabrechnung.
Widerspruch einlegen
Frist: 12 Monate. Vorlage: Widerspruch Musterbrief
Lies auch: BetrKV-Liste · Verwaltungskosten verboten · Hausverwaltungskosten
Rechtsgrundlagen
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Häufige Fragen
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Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?↓
Nur der Betriebsanteil ist nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig. Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten des Hausmeisters sind nicht umlagefähig und müssen herausgerechnet werden.
Wie viel der Hausmeisterkosten darf umgelegt werden?↓
Nur der Anteil der Zeit, den der Hausmeister für betriebskostenrelevante Aufgaben aufwendet. Verbringt er 40% mit Reparaturen, dürfen nur 60% seiner Kosten umgelegt werden.
Was sind nicht umlagefähige Hausmeistertätigkeiten?↓
Reparaturarbeiten, Instandhaltungsmaßnahmen, technische Wartung (soweit Instandhaltung) und Verwaltungstätigkeiten.
Was sind umlagefähige Hausmeistertätigkeiten?↓
Treppenhausreinigung und -kontrolle, Müllplatzpflege, Winterdienst, Grünflächenpflege und ähnliche laufende Betriebsaufgaben.
Muss der Vermieter Hausmeisterkosten aufschlüsseln?↓
Ja — auf Anfrage muss der Vermieter nachweisen können, welcher Anteil der Kosten auf umlagefähige Tätigkeiten entfällt. Belege müssen eingesehen werden können.
Wie hoch sind typische Hausmeisterkosten?↓
Typisch: 0,15–0,25 €/m²/Monat. Werte über 0,40 €/m² sind verdächtig und deuten oft auf einbezogene Reparaturkosten hin.
Was wenn Hausmeister und Verwaltung dieselbe Person sind?↓
Verwaltungstätigkeiten (nicht umlagefähig) und Hausmeisterdienste müssen klar getrennt abgerechnet werden.
Kann eine externe Hausmeisterfirma vollständig umgelegt werden?↓
Nein — auch bei externen Firmen gilt: Nur der betriebskostenrelevante Anteil ist umlagefähig. Die Firma muss ihre Leistungen aufschlüsseln.
Was tun bei überhöhten Hausmeisterkosten?↓
Belege anfordern, Aufschlüsselung verlangen, für den nicht umlagefähigen Anteil Widerspruch einlegen.
Verjährt der Anspruch auf Rückforderung?↓
12 Monate ab Zugang der Abrechnung. Danach ist der Widerspruch verfristet.
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