Was darf der Vermieter als Nebenkosten abrechnen? Die vollständige Liste nach § 2 BetrKV

Umlagefähige Betriebskosten sind laufende Kosten einer Immobilie, die der Vermieter nach § 2 BetrKV auf die Mieter umlegen darf. Die Liste ist abschließend — nur was dort steht, ist erlaubt.

Es gibt genau 17 Betriebskostenarten in § 2 BetrKV, plus eine Auffangklausel für "sonstige Betriebskosten". Die Auffangklausel kann aber keine grundsätzlich unzulässigen Kosten umlagefähig machen.

Nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich ausgeschlossen. Dazu gehören Hausverwaltungsgebühren, Buchhaltungskosten und Kontoführungsgebühren.

Nein. Instandhaltungs- und Reparaturkosten trägt der Vermieter selbst (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Nur der Betriebsanteil von Hausmeisterleistungen ist umlagefähig.

Ja, Grundsteuer ist umlagefähig nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Sie ist eine der ältesten und häufigsten Betriebskostenpositionen.

Ja. Kaltwasserkosten sind nach § 2 Nr. 2 BetrKV umlagefähig. Auch Kosten für Wasserversorgungsanlagen und Warmwasserbereitung sind erlaubt.

Ja. Heizkosten sind umlagefähig nach § 2 Nr. 4 und 5 BetrKV. Sie müssen jedoch nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden (mindestens 50% verbrauchsabhängig).

Nur teilweise. Der Betriebsanteil der Hausmeistervergütung ist umlagefähig. Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten des Hausmeisters müssen herausgerechnet werden.

Ja. Die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Rechtsschutzversicherungen des Vermieters hingegen nicht.

Ja, wenn ein Garten zum Mietobjekt gehört. Kosten für Gartenpflege sind nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig — aber nur laufende Pflege, nicht einmalige Neugestaltung.

§ 2 Nr. 17 BetrKV erlaubt "sonstige Betriebskosten" — aber nur solche, die laufend anfallen und im Mietvertrag vereinbart sind. Grundsätzlich unzulässige Kosten werden dadurch nicht erlaubt.

Ja. Kosten der Müllbeseitigung sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig. Das gilt auch für Sperrmüllentsorgung und Containerdienste, sofern sie regelmäßig anfallen.

Ja. Schornsteinfegergebühren sind nach § 2 Nr. 12 BetrKV umlagefähig — soweit es sich um die regelmäßige Kehrung handelt, nicht um Reparaturen.

Das ist umstritten. Seit der Änderung des Telekommunikationsgesetzes 2022 dürfen Vermieter Kabelgebühren in der Regel nicht mehr auf Mieter umlegen, es sei denn, es gibt eine individuelle Vereinbarung.

Ja. Aufzugskosten sind nach § 2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig — aber nur Betriebskosten wie Strom und Wartungsvertrag, nicht Reparaturen.

Ja. Straßenreinigung und Winterdienst sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV (Gemeinschaftsantennenanlage) und Nr. 9 (Straßenreinigung) umlagefähig.

Miete und Wartung von Rauchmeldern sind als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Nein. Instandhaltungsrücklagen sind nie umlagefähig (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BetrKV). Sie gehören zum Eigentumsrisiko des Vermieters.

Nein. Renovierungskosten sind Instandhaltung und nicht umlagefähig. Nur wenn Renovierungsarbeiten als Teil von Betriebsleistungen (z.B. Hausmeister) anfallen, ist ein kleiner Anteil möglich.

Ja. Strom für Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung und Hausflur ist nach § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefähig.

Ja, wenn sie regelmäßig anfallen. Die Dachrinnenreinigung ist eine laufende Betriebsmaßnahme, die als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17) umlagefähig sein kann.

Du kannst Widerspruch einlegen und die Korrektur sowie Erstattung fordern. Die Widerspruchsfrist beträgt 12 Monate nach Zugang der Abrechnung.

Nein. Der Vermieter muss nur Kosten umlegen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Kosten, die nicht im Mietvertrag stehen, dürfen nicht nachträglich umgelegt werden.

Vergleiche jede Position mit der Liste in § 2 BetrKV. Was dort nicht steht, ist nicht erlaubt. Bei Unsicherheit hilft NebenkostenCheck mit einer automatischen Prüfung.

In der Regel nein. Videoüberwachungskosten gelten nicht als typische Betriebskosten und sind nicht in § 2 BetrKV gelistet. Eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag wäre nötig.

Nein. Steuerberatungskosten des Vermieters sind Verwaltungskosten und nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig.

Laufende Kosten sind regelmäßig wiederkehrende Aufwendungen — nicht einmalige Investitionen oder Reparaturen. Nur laufende Kosten sind grundsätzlich umlagefähig.

Grundsätzlich können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, welche umlagefähigen Kosten tatsächlich umgelegt werden. Was nicht vereinbart ist, darf nicht umgelegt werden.

Lies die Betriebskostenklausel in deinem Mietvertrag sorgfältig durch. Oft steht dort "alle umlagefähigen Betriebskosten gemäß BetrKV" — dann gilt die vollständige Liste.

Neue Betriebskostenpositionen dürfen nur umgelegt werden, wenn sie auch im Mietvertrag vereinbart sind. Einseitig neue Positionen einzuführen ist nicht erlaubt.